Как HUTTON дал старт развитию Калужскому району
У каждого мегаполиса есть деловые районы с устоявшейся репутацией. Нижний Манхэттен и Мидтаун в Нью-Йорке, Роппонги и Маруноути в Токио, Митте в Берлине, Марина-Бэй в Сингапуре — все они давно сформировались и обычно не допускают новую застройку в своих границах. В Москве это Сити, Белорусский и Павелецкий деловые кластеры.
Однако с развитием города бизнесу становится мало привычных локаций в центре столицы — компании устремляют взгляд на новые места. Такой же путь проходит жилая недвижимость: когда привычные локации оказываются заполнены, девелоперы начинают подыскивать новые точки на карте города. Ровно такой стала территория на стыке Обручевского, Коньково и Черемушек, где в настоящий момент формируется Калужский деловой и жилой кластер.
Появление новой бизнес-локации занимает годы, в ней возводят проекты разные девелоперы. Но кто-то всегда оказывается первым — замечает район до того, как он обретает деловой статус, и приходит туда со своими проектами. Для Калужского кластера таким визионером стал HUTTON. Несколько лет назад девелопер начал развивать локацию, и вскоре к нему присоединились другие застройщики.
Как возник Калужский жилой и деловой кластер
Юго-Западный округ — заметная точка на карте деловой Москвы: исторически здесь располагали штаб-квартиры госкорпорации из нефтегазовой отрасли. Однако долгое время в локации не строили новых бизнес-центров. Из-за этого район у границ Обручевского, Коньково и Черемушек оставался в тени.
Несколько лет назад ситуация начала меняться. Хотя бизнес-центров за пределами ТТК строили немного, возникла общая тенденция развивать деловую активность за пределами сложившихся бизнес-локаций. Децентрализация позволяет оптимизировать логистику — горожанам не приходится дважды в день ездить через всю Москву, если удобный офисный проект находится поблизости от дома.
Важным направлением развития города за пределами ТТК стал юго-запад, и в частности Обручевский район. После завершения пандемии-2020 здесь развернулось бурное строительство жилья в сочетании с инфраструктурой: город анонсировал новые дороги и развязки, девелоперы открывали скверы и пространства для отдыха горожан, а общая площадь запланированной застройки превысила 1 млн кв. м.
Оценив преимущества, в HUTTON выбрали площадку на улице Обручева для возведения бизнес-центра «ГЕОЛОГ». Проект быстро нашел резидентов, следом на локацию обратили внимание другие девелоперы — так территория вокруг станции метро «Воронцовская» начала трансформироваться из сугубо жилой в мультифункциональный кластер с равномерной представленностью жилых и офисных корпусов.
Проект дал новый импульс району, а строительство в нем бизнес-центра класса А от HUTTON подтвердило: территория имеет все шансы стать новой точкой притяжения деловой жизни в столице. На одном проекте девелопер не остановился: в середине июня 2026 года разрешение на ввод в эксплуатацию получил второй бизнес-центр — «ГЕОЛОГ2».
«Мы изначально рассматривали Обручевский район не как площадку для одного объекта, а как территорию с высоким потенциалом делового развития. Поэтому для нас логичным стало не ограничиваться одним проектом, а участвовать в формировании полноценного делового кластера. Такие обязательства связаны прежде всего с созданием качественной среды для бизнеса: строительством современных офисов класса А, развитием сопутствующей инфраструктуры и формированием устойчивой деловой активности в районе», — Александр Антонов, партнер компании HUTTON.
Урбанисты называют такой процесс джентрификацией. На текущем этапе существующие жилые корпуса и офисы самим своим существованием привлекают новых игроков, которые продолжают приходить сюда для запуска новых проектов. При этом развитие локации сочеталось со скепсисом банков в плане выделения проектного финансирования и нехваткой офисной составляющей.
«В Обручевском районе возникли ножницы спроса и предложения — дефицит новых офисных пространств и отложенный спрос на качественные бизнес-центры, — рассказал партнер HUTTON Александр Антонов. — Банки в то время меньше верили в коммерческую недвижимость, они предпочитали жилые проекты. Мы показали, что наша модель обладает большим запасом прочности. Рынок цикличен, эти циклы отчетливо прослеживались для офисов класса А».
Молодой и перспективный: чем интересен район
Опрошенные «РБК Недвижимостью» аналитики отмечают перспективность Калужского делового кластера. В CORE.XP посчитали, что в его границах на сегодняшний день сосредоточено 911 тыс. кв. м офисных площадей. Аналитики подчеркнули, что район начал формироваться одним из первых за пределами традиционного делового центра Москвы и продолжает активно развиваться, хотя и находится в удалении от центра города.
«Говорить об активном формировании делового района на стыке Обручевского района, Коньково и Черемушек вполне уместно. В среднесрочной перспективе Калужский кластер способен укрепить свои позиции как один из крупнейших офисных субрынков за пределами центра города», — Василий Григорьев, руководитель отдела исследований рынка CORE.XP.
Интересно, что удаленность от привычных деловых локаций может стать главным преимуществом Калужского кластера в ближайшем будущем. Это связано с переориентацией рынка офисной недвижимости из исторического центра в локации с продуманной транспортной доступностью. По данным HUTTON, половина нового строительства столицы сейчас сосредоточена в шести кластерах: «Москва-Сити», Ходынке, Савеловском и Калужском кластерах, а также в Южном и Северном речных портах.
«Последние пять лет на рынке активен дефицит свободных офисных площадей, особенно класса А. В общеизвестных всем локациях, таких как Сити, Басманная, Павелецкая и Белорусская, вакантность качественных площадей составляет 1%. Представители бизнеса устали от старого офисного фонда в центре Москвы. В подобных проектах в основном нет парковок, зеленых насаждений, комфортной пешей и транспортной доступности, а главное — современных пространств для работы. Сегодня нужна динамичная архитектура и продуманное внутреннее пространство, развитая инфраструктура для продуктивного дня, зеленые решения и бизнес-сообщество», — Александр Антонов, партнер компании HUTTON.
По мнению партнера HUTTON, Калужский деловой кластер обладает всеми качествами, чтобы стать привлекательным для современных компаний, которые ищут удобные пространства для работы: «Калужский отличает сразу несколько системообразующих факторов: транспортная доступность, масштаб и планы девелопмента, программы создания мест приложения труда, социальная инфраструктура в рамках жилого строительства и высокий потенциал роста недвижимости. Районы, где формируется полноценный городской кластер, как правило, демонстрируют более устойчивую динамику цен. Сейчас в Калужском введено более пяти новых офисных комплексов, которые активно дополняют жилой инфраструктурой».
Что бизнесу выбрать в Калужском
Хотя локация быстро развивается, предложение в Калужском деловом кластере ограничено. Во многом это связано с тем, что свободные новые площади вымываются с рынка крайне быстро. По словам Дениса Филиппова, коммерческого директора и младшего партнера HUTTON, в бизнес-центре «ГЕОЛОГ» сдано в аренду более 80% площадей. Не менее оперативно заполняется «ГЕОЛОГ2», который больше своего предшественника на 7 тыс. кв. м.
«Еще до ввода проекта «ГЕОЛОГ2» в эксплуатацию в нем реализовали 78% площадей. Около половины сделок заключены с компаниями, цель которых разместить собственный офис. Среди таких покупателей есть группа компаний, специализирующаяся на агропромышленной разработке; две компании, производящие продукты питания; сетевой дистрибьютор уходовой косметики, работающий в 27 странах мира. Несколько этажей продано частным инвесторам», — Денис Филиппов, коммерческий директор и младший партнер HUTTON.
Бизнес-центр класса А «ГЕОЛОГ2» возвели на улице Обручева, названной в честь геолога и писателя Владимира Обручева. В его же честь назвали офисное здание. Работа выдающегося ученого и автора вдохновила архитекторов бюро BLANK, которые разработали концепцию бизнес-центра. В ее основу лег принцип тектонических сдвигов: части здания горизонтально смещены относительно друг друга, что создает дополнительную пластику в общей геометрии форм фасадов.
Тема геологии переходит с внешнего облика в лобби — дизайнеры разработали проект, вдохновившись произведением Обручева «Плутония». Входную группу с бизнес-гостиной украшают массивные архитектурные камни, стилизованные под горные породы минералов. Визуальный акцент в пространстве создают детали из красного травертина.
Общая площадь 18-этажного бизнес-центра «ГЕОЛОГ2» составляет 29,5 тыс. кв. м, из которых 18 тыс. кв. м отданы под офисы. 80 пространств разной площади — от целых этажей до помещений компактной нарезки — позволят разместить более 1700 человек.
Офисы в «ГЕОЛОГ2» отличаются высокими потолками — до 5,6 м, оптимальными показателями шага колонн и нагрузки на перекрытия, современными коммуникациями и витражным остеклением, включающим створки для проветривания. Также представлен пул офисов с собственными террасами. Универсальность пространств делает проект удобным для разнопрофильных команд из научной, креативной, финансовой и бизнес-сферы — в нем можно расположить штаб-квартиру крупного бизнеса или офис небольшого стартапа.
На первых этажах бизнес-центра расположатся коммерческие и общественные пространства. На площади 1,2 тыс. кв. м откроются кафе, ресторан, торговая зона и фитнес-центр. Здесь сотрудники офисов смогут отдохнуть в перерыве между работой, позаботиться о своем здоровье или устроить мозговой штурм. Движение автомобилей не будет проблемой — в подземной части «ГЕОЛОГ2» предусмотрена четырехуровневая парковка на 162 машино-места.
«ГЕОЛОГ2»: вопрос инвестиций
В середине июня 2026 года бизнес-центр «ГЕОЛОГ2» ввели в эксплуатацию, девелопер приступил к выдаче ключей собственникам. Как сообщили в HUTTON, первым резидентом проекта стал частный инвестор с рентной стратегией управления активом. Он купил офис площадью 196 кв. м. Высокий интерес к бизнес-центру девелопер фиксирует и от крупных игроков — две компании приобрели в «ГЕОЛОГ2» целые этажи площадью 1246 и 1105 кв. м.
Полная готовность в сочетании с расположением в развивающемся деловом кластере делают «ГЕОЛОГ2» интересным для инвесторов. По словам Яны Кузиной, президента ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости» (АЭРН), расположение проекта в единой зоне бизнес-центров «всегда дает определенную премию как к цене продажи, так и к арендной ставке за счет формирования целостной деловой среды».
По ее оценке, наиболее выгодной будет стратегия вдолгую. «Инвестиции в этот кластер могут быть привлекательны для инвесторов, ориентированных на долгосрочную стратегию и сохранение капитала в перспективе 10–15 лет», — заявила «РБК Недвижимости» Яна Кузина.
Василий Григорьев из CORE.XP также высоко оценил инвестиционную привлекательность бизнес-центра и всего Калужского делового кластера: «С инвестиционной точки зрения район заслуживает внимания прежде всего благодаря продолжающемуся развитию территории, появлению новых качественных объектов и ограниченному объему предложения. Бизнес-центр «ГЕОЛОГ2» вышел на рынок одним из первых среди новых офисных проектов в районе. Дополнительным фактором поддержки проекта является относительно ограниченный объем нового строительства: до 2028 года в локации запланирован ввод около 111 тыс. кв. м офисов».
Владельцы и топ-менеджеры компаний наверняка оценят редкое сочетание одновременного развития жилой и офисной составляющей: основателю перспективного стартапа вместе с ключевыми сотрудниками либо собственнику состоявшегося бизнеса в сопровождении проверенных управленцев будет удобно одновременно купить квартиру в перспективном районе и разместить по соседству офис. Так путь от работы до дома и обратно сможет занимать всего несколько минут неспешным шагом, что мгновенно освободит много времени на личные дела и радикально повысит качество жизни.
В мировой практике есть несколько примеров, как инвестиции в деловую, жилую и коммерческую недвижимость в бывших промзонах качественно меняли характер места. Один из самых известных — лондонский деловой район Кэнэри-Уорф. В наши дни это престижная локация с премиальными жилыми комплексами, парками, штаб-квартирами банков и страховщиков. Между тем в середине XX века здесь были неиспользуемые торгово-логистические доки. Другой пример — Хафен-Сити в Гамбурге: некогда рабочий квартал стал местом притяжения светской жизни с дорогой недвижимостью, университетами и музеями.
«При благоприятном сценарии стоимость объекта имеет потенциал опережать среднерыночную инфляционную динамику за счет улучшения характеристик самой локации и постепенного формирования дефицита современных офисных площадей, — добавил Василий Григорьев. — В целом появление проекта выглядит своевременным. Он выходит на рынок в период активной трансформации района и способен воспользоваться эффектом раннего присутствия в новой волне развития Калужского делового кластера».
«Мы выбрали Калужский для развития нового делового кластера не только потому, что здесь не хватало бизнес-центров. Одна из важных причин — анонсирование новых жилых проектов, в том числе высоких классов. Премиальную недвижимость часто выбирают для себя владельцы бизнесов, топ-менеджеры в крупных компаниях, редкие специалисты с сильной экспертизой. С их занятостью очень важно жить близко к месту работы. Развитие деловой среды в Калужском позволит бизнесу найти удобный офис и привлечь талантливых сотрудников и управленцев», — Александр Антонов, партнер компании HUTTON.
Стремительное развитие Калужского кластера доказывает: деловая жизнь столицы постепенно перетекает из привычного центра в другие районы. Транспортная доступность и появление новых интересных проектов делает место привлекательным для разного бизнеса — от лидеров рынка до перспективных стартапов. Именно такие компании становятся резидентами бизнес-центров «ГЕОЛОГ» и «ГЕОЛОГ2» от компании HUTTON.
